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喻敏锋:广州万科新业务模式越来越清晰

时间:2016-08-11 10:48来源:搜狐焦点 

  次见到喻敏锋依然是在广州万科总部,作为广州万科公寓/教育/产业办公业务的负责人,喻敏锋日常工作大部分内容已经不与地产业务挂钩。

  从房地产主业向外延伸的租赁公寓、教育营地等多元业务是万科当前选择的转型突破口之一,以城市公司为载体,万科的新业务正在加速扩张。

  于广州万科而言,新业务很快就将迎来落地两周年。按照规划,2016年广州的万科泊寓房源将达到10000套,万科教育营地拓展至15-20家,产业办公项目将增加至6个。

  长租公寓是广州万科旗下率先进入复制扩张阶段的新业务,截至6月,广州万科长租公寓已开业2422套,平均出租率达到95%。“希望今年能够做到广州第一。”

  喻敏锋在接受观点地产新媒体专访时表示,未来长租公寓将通过自有项目改造和租赁物业改造两种模式进行拓展。前者意味着万科旗下的项目将可能保留部分物业发展长租公寓业务,后者则需要在公开市场寻求房源。

  标准化的商业模式愈发清晰之时,万科开始对长租公寓实施业务梳理。2016年5月,万科正式推出了长租公寓业务的统一品牌“泊寓”。

  “此前‘万科驿’是万科内部对于产品线的统称,而‘泊寓’是长租公寓的品牌名称,未来所有城市的长租公寓将统一使用‘泊寓’品牌。”截至目前,万科在深圳、广州、上海、北京、佛山、厦门等十余个城市的长租公寓业务都已建立“泊寓”线上平台。

  相较于长租公寓业务的快速扩张,广州万科教育营地和产业办公业务的拓展策略则发生了微调。

  现阶段的万科教育营地以平台为定位,通过连接外部教育机构资源,以分成合作模式辐射社区周边提供教育培训产品,目前已开业13家,目标是在2016年将总数拓展至15-20家。

  喻敏锋坦言,教育营地在今年下调了拓展任务,因为相较于规模,教育业务现阶段更重要的是提升产品竞争力。而产业办公业务同样还未步入快速扩张的阶段,今年的项目总数为6个。

  在喻敏锋看来,长租公寓、教育营地与产业办公发展侧重点不同,恰恰也反映了广州万科对不同新业务商业模式摸索的成果。

  以长租公寓为例,万科根据当前广州837万流动人口及72%的租房比例推算,广州租房市场总额超过了200亿元。在激烈竞争中,万科预计长租公寓市场未来即将发生一轮分化和整合。

  “长租公寓模式已经比较清晰,但在房源成本和运营费用的上升压力下,今后没有足够规模的企业,利润空间会进一步受挤压。所以现阶段做大规模是长租公寓业务的重点,万科正在全力发展长租公寓业务。”

  对于以内容为产品的教育业务,万科认为现阶段提升竞争力与品牌影响力是比提升规模更为重要的首要任务。在产业办公方面,万科则倾向通过介入产业园、写字楼等物业开发和运营管理,继续摸索盘活办公物业和提升资产价值的模式。

  喻敏锋并不否认新业务的规模距离目标尚有差距,他认为摸索实践与自我修正的过程是新业务无法回避的阶段。“值得庆幸的是,在复盘时我们依然确定与地产强相关的多元业务的确具有广阔的市场空间,而且模式正变得越来越清晰。”

  以下为观点地产新媒体对广州万科助理总经理喻敏锋先生的采访实录:

  观点地产新媒体:今年万科将各个城市公司的长租公寓品牌都统一为“泊寓”,集团层面是出于何种考虑进行了这种调整?

  喻敏锋:万科长租公寓已经统一品牌为“泊寓”,包括在后台方面也进行了统一。

  首先,这有利于资源整合。从找房、看房、租房到物业管理,未来万科长租公寓所有的服务环节都会统一在线上平台完成。

  其次,这也有利于运营费用的管控。长租公寓业务的成本费用主要涉及三方面,房源费用、开发费用和运营费用。房源费用是在公开市场上新增房源产生的成 本,这部分是由市场决定的,但运营费用是我们自身可控的。万科的运营费用,能够做到行业平均成本的一半以下。使用线上平台也可以让管理更加扁平化,减少人 工成本,协同效应也会非常明显。

  观点地产新媒体:长租公寓的竞争也非常激烈,如何看待这种竞争?万科内部对长租公寓业务的定位是怎样的?

  喻敏锋:确实存在竞争。长租公寓业务看起来门槛比较低,可能有一两千万甚至几百万的资金就能启动一个项目,但是关键在于到底能把规模做到多大。

  长租公寓这一块,今后远远不再是收一两栋楼简单装修就能赚钱的了,因为收房成本会越来越高。我认为,这一轮竞争后长租公寓市场中会倒掉一批公司。部 分公司在初期阶段能够成功是基于很低的拿房成本,当拿房成本大幅上升后,这些公司很难继续存活,因为规模已经上不去了,我相信很快长租公寓市场中也会发生 更多的并购。

  万科做长租公寓在拿房成本上面有一定优势,在产品开发方面也有优势。当我们的体量越来越大的时候,平台优势会越来越明显。

  对长租公寓业务进行复盘时,我们发现长租公寓业务开展的时点很好,这依然是个空间很大的市场。从集团来看,未来会全力去发展长租公寓业务,集团层面也已经成立了公寓事业部,负责对这一块业务进行统筹。

  观点地产新媒体:泊寓下半年在广州的拓展计划和目标是怎样的?

  喻敏锋:下半年广州泊寓还有大石、棠下、西朗店会陆续开业,到今年底广州泊寓的房源目标是1万套。万科也在自己的项目中尝试开拓长租公寓业务,例如广州万科云城目前就有1000多套公寓以售后返租的形式改造为长租公寓。

  观点地产新媒体:教育营地方面,今年广州公司的进展如何?

  喻敏锋:教育营地现在广州万科已经开了13个,不过我们后来对目标稍微做了一些调整,今年的目标是15到20家。因为从教育这一块的摸索来看,我们认为规模不是当前最重要,现阶段更为核心的应该是打造产品竞争力。

  为什么说现在教育营地规模不是重点?这跟长租公寓不太一样,公寓其实非常讲究房源资源的,但教育营地不太一样,场所资源非常丰富,因为800-1500平方米的场地资源的丰富度比公寓要多得多。

  同时,教育是强内容业务,所以我们会把产品力、竞争力放在更重要的位置,进一步梳理后再来推进规模扩张。这也是我们在复盘的时候总结的一些经验,所以想把这种经验做更好的应用。

  观点地产新媒体:教育营地这个版块,有什么样的经营指标?

  喻敏锋:对万科来说,这两年我们对教育的衡量指标就是三年EBITDA为正就可以了。用比较通俗的话来说,就是说业务线在前三年要做更多的内容研发,并不过于追求利润贡献。

  从另一方面来说,教育业务也能和万科房地产业务发生协同效应。从客户满意度调查来看,客户对万科在教育维度方面的打分已经有明显上升。

  观点地产新媒体:相较于长租公寓和教育业务,产业办公是不是在模式方面有更大挑战?

  喻敏锋:现在我们还在摸索产业办公模式,过程中也有一些成果。

  第一,现在对一些商办项目,广州万科不单单是销售,卖完之后还有运营体系帮助以后的入驻客户做服务和孵化,这是以前没有的。

  第二,现在广州万科也在主动介入更多的产业办公旧改项目,例如近期在广州获取的一个纯产业办公类旧城改造项目,通过对老旧物业的改造,打造成文创园区项目。

  虽然用产业办公的思维来做商办项目能够起到一些帮助,但是我们感觉这个模式还是没有完全形成的。

  从广州市场来看,办公产品的供应是比较大的,而且现在产业办公也没有在风口上,大氛围并不那么热烈。

  从长远来看,我们看好广州新兴产业办公物业,所以在这方面,广州万科主要是摸索三类产品,第一类是云工坊,第二类是相对比较大型的创业园,第三类是综合体。

  这几类现在我们还在不断地摸索、探索和尝试,希望能找到更多方式激发产业人口,确实能够给这种产业办公提效。但是成熟的模式大家都还没找到,所以这一块的扩张我们会保守一些。

  观点地产新媒体:从2014年第三季度开始的,广州万科的创新业务已经发展有接近两年的时间了,现在这种发展速度有没有达到预想?

  喻敏锋:现在来看,首先我们认为新业务选择的方向是对的,这个方向就是在住宅业务规模化后向强相关的多元化探索。

  现在来看这几块新业务,独立发展空间、发展机会越来越明确和清晰了,而且这几块业务同也跟万科原来的核心业务有很强的互补性。

  我们觉得离期待的规模和速度还有些差距,当然我们总是想给自己定更高的目标,希望更快一些,因为很多时候时不我待。但在这个过程中,我们也在不断修正和校正目标,根据当前社会资源和自身能力情况来选择更优的道路。

  整体来说,我们认为这是在正确的方向上发展,而且模式越来越清晰。

  观点地产新媒体:新业务是否会进一步和地产业务进行剥离开?

  喻敏锋:对,现在整个逻辑都是会剥离得越来越清晰,一定是越来越独立的。

  我们始终认为,这种业务要成功,一定要逐步培养独立性,这样才能更有竞争力。如果完全跟地产绑在一起,很多时候可能没有那么强的压力和紧迫感。

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